A legjobb kamatok és a felvehető összeg érdekel?
Összehasonlítjuk a bankok ajánlatait, és kiválasztjuk piacon elérhető legkedvezőbb hitelt.
Nem vagy biztos benne, hogy megéri-e a hitelkiváltás? Kiszámoljuk, hogy mennyivel csökkentheted a törlesztőd, vagy a futamidőd.
A piacvezető független hitelközvetítő ernyőszervezet (Bankmonitor) tagjaként, a közvetített nagy volumennek, és a jó banki kapcsolatoknak köszönhetően, egyedi kamatkedvezményekkel jobb ajánlatot harcolunk ki neked, mint a bankban kapnál.
Mi nem a bankot képviseljük, ha kérdezel tőlünk. Számunkra nincs különbség, hogy melyik bankot választod.
Amit a törvény megenged, mi elintézzük helyetted. Mi töltjük ki a banki igénylőlapot, nyomtatványokat, nyilatkozatokat, és mindezt elvisszük hozzád személyesen aláírásra. Tapasztalatunkkal pedig segítünk, hogy minél kevesebb felesleges kört kelljen futnod.
Talán elsőre azt gondolnád, hogy a legnagyobb hozzáadott értékünk, hogy megtaláljuk és lealkudjuk a legjobb banki ajánlatot neked. De valójában akkor leszel hálás, ha valami komoly probléma merül fel, és a feketeöves majdnem 30 éves banki tapasztalattal rendelkező kolléganőnk megoldja neked. Ha nem tudja, akkor azt valószínűleg nem is lehet.
Mi nemcsak megtaláljuk az elérhető legjobb banki ajánlatot, hanem egyedi kedvezményekkel tovább is faragunk belőle, ha a hitelösszeg és a jövedelmi helyzet lehetőséget ad rá. Egy igazán jó ügyfélért a bankok is versenyeznek.
Nekünk azokat a kérdéseket is felteheted, amit a banktól már nem kérdeznél meg, vagy amire nem is kapnál választ. Akár azonnal, de legkésőbb 24 órán belül válaszolunk. Fontos számunkra, hogy egy bizalmi légkör alakuljon ki, ezért természetesen mindent diszkréten kezelünk.
Egy portfóliókezelővel a sorainkban a gazdasági és megtakarítási kérdésekben is kikérheted a véleményünket. Ezzel is szeretnénk többek lenni, mint egy egyszerű hitelszakértő.
Ha valahol elakad a banki folyamat, a feketeöves, majdnem 30 éves banki tapasztalattal rendelkező kolléganőnk megoldja Neked. Amit ő sem tud elintézni, az tényleg lehetetlen.
A hitelkiváltás a gyakorlatban szinte megegyezik egy új lakáshitel-felvétellel, ezért az alábbiakban a lakáshitel gyakori kérdéseit válaszoljuk meg.
A hitelfelvétel általános feltételei valamennyi banknál egységesek, vagy legfeljebb kis eltérésekkel nagyon hasonlóak.
Hitelt nagykorú, azaz 18. évét betöltött személy vehet fel. A felső korhatárt általában úgy számolják ki, hogy a futamidő lejártakor az adós ne legyen idősebb 70-75 évesnél. Tehát egy 60 éves embert sem utasítanak el önmagában az életkora miatt. Lakáshitelt 20 évre már nem vehet fel, de 10 évre még igényelhet, ha jövedelmi viszonyai megengedik. Továbbá az igénylőnek cselekvőképes állapotban kell lennie, például gondnokság alá helyezett személy nem kötheti meg a hitelszerződést.
A magyar állampolgárság nem feltétel, elvárják viszont a bejelentett magyarországi lakcímet. Ezt lakcímkártyával igazolni kell.
Elvárás a megfelelő jövedelem igazolása. A bankokat jogszabály kötelezi a hitelképesség vizsgálatára. Ezért általános feltételként mindenütt előírják egy megfelelő szintű jövedelem, legalább a minimálbér igazolását.
A hitelszerződés megkötésének feltétele az is, hogy a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR, korábban BAR-lista néven volt ismert) ne tartalmazzon az igénylővel kapcsolatos negatív bejegyzéseket.
Jövedelemként a bank olyan bevételt tud elfogadni, melyről a munkáltató, az adóhatóság vagy valamilyen magyar vagy külföldi állami ellátó szerve igazolást tud kiállítani és amely után a közterhek megfizetésre kerültek.
Munkaviszonyban álló igénylő elsősorban 30 nappal nem régebben kiállított munkáltatói igazolással tudja jövedelmét igazolni. Az igazolás akkor fogadható el, ha a munkaviszony legalább három hónapja fennáll és az igénylő nem áll próbaidő vagy felmondás alatt. A munkáltatói igazolás helyett a bank esetenként a bankszámla-kivonatokat is elfogadja, ha azokról kiderül a rendszeres jövedelem nagysága.
Nyugdíjasként jövedelmünk a nyugdíj, melyet nyugdíjas igazolvánnyal és a nyugdíjszelvényekkel igazolhatunk.
Vállalkozóként elsősorban a NAV által kiállított jövedelemigazolást kell bemutatnunk. A hitelbírálathoz a bank kérni fogja a vállalkozás köztartozás-mentességéről szóló igazolást is, továbbá vállalkozásunknak legalább egy éve működnie kell és nem állhat felszámolás, csődeljárás alatt.
A fenti jövedelemfajtákon túl minden olyan jövedelmet beszámíthatunk, amit igazolni tudunk. Ilyen lehet például a GYES, GYED, ösztöndíj, szociális juttatások, családi pótlék, osztalék. Nem veszik viszont figyelembe a munkanélküli segély vagy tartásdíj összegét.
A hitelképesség elbírálása bankonként különböző lehet. Előfordulhat, hogy egyes jövedelmeket a bankok különböző mértékben vesznek figyelembe. Például vállalkozóknál az egyik bank elfogadja a NAV által kiállított jövedelemigazolást, míg a másik az így igazolt összegnek csak egy kisebb hányadát számítja be a jövedelembe.
A KHR a Központi Hitelinformációs Rendszer rövidítése. Ez egy olyan adatbázis, melybe valamennyi bank felviszi a hitelekkel kapcsolatos összes lényeges információt: ki vette fel, mekkora összeget, meddig tart a törlesztése. A bankok hitelkérelem benyújtásakor elsősorban a KHR-ből tájékozódnak az ügyfél banki kapcsolatairól, hiteleiről.
A KHR tartalmazza az úgynevezett negatív információkat is, azaz a mulasztásokról, hátralékokról szóló bejegyzéseket. Feljegyzik azt is, ha valaki korábban bizonyítottan visszaélést követett el, valótlan adatokat adott meg hiteligénylés során. Regisztrálják a kártyákkal kapcsolatos visszaéléseket is. Az információkat 10 évig tárolják. Akikről a rendszer ilyen negatív információt tartalmaz, annak a hitelkérelmét a bank elutasítja.
A KHR-be kerülő adatokról az ügyfél minden esetben értesítést kap, de bármelyik bankban kérhetünk is információt a rendszerben tárolt adatainkról.
Lakáshitelt új és használt lakásra, házra, házrészre, építési telekre egyaránt igényelhetünk. Az épület típusa, elhelyezkedése alapján néhány bank vezet be korlátozásokat, például nem hiteleznek vályogházat vagy tanyasi épületet. A vegyes funkciójú, azaz lakást és más rendeltetésű épületrészt is tartalmazó ingatlan is elfogadható, ha a lakásként bejegyzett rész legalább az ingatlan 50, más bankoknál 60%-a.
Nem fogadható el lakáshitel fedezeteként a legtöbb banknál a tanya, az ipari ingatlan, üzlet, termőföld. Legtöbb esetben elutasítják a zártkerti ingatlanok hitelezését is, többnyire azért, mert ezek nem lakóingatlanként vannak nyilvántartva. Nem elfogadható az az épület sem, amire nincs használatbavételi engedély, vagy használatbavételt igazoló tanúsítvány, kivéve, ha építési hitelt igénylünk az épületre. Az ingatlan nem lehet terhelt magánszemély jelzálogjogával, nem állhat végrehajtás alatt, nem lehet rajta adótartozás fejében bejegyzett zálogjog.
A legtöbb banknál minimum a forgalmi értékre, vagy a hitelbiztosítéki értékre is vezetnek be korlátozást. Ez bankonként változik, de 3 millió forint érték alatti ingatlanok befogadása általában nem lehetséges. A bankok egy része azt is korlátozza, hogy hány darab ingatlant hajlandó fedezetként elfogadni az ügyletnél. Ha ezt megteszik, akkor általában 3db a határ.
A felvehető hitel maximuma legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének a 80%-a lehet (pénzügyi lízing esetén a 85%-ig lehet hitelezni). Azonban ne lepődjünk meg, ha a bank ennél jóval alacsonyabb összeget ajánl felvehető hitelként. A 80%-os szabály az elvi maximális érték, a bankok általában saját szabályzataik alapján ennél kisebb arányban hiteleznek. Ráadásul a forgalmi értéket a bank határozza meg az értékbecslés során, ami jócskán eltérhet például az adásvételi szerződésen szereplő értéktől.
A zálogjog egy hitelbiztosítéki formát jelent. A bank hitelt nyújt egy meghatározott célra, s ennek a hitelnek a fedezete a jelzáloggal terhelt ingatlan. Ha az adós nem fizeti vissza a hitelt, akkor a banknak jogában áll értékesíteni a zálogjoggal terhelt ingatlant. A jelzáloghitel olyan hitelt jelent, aminek többnyire egy ingatlan, vagy nagy értékű ingóság a fedezete.
Magyarországon igényelhetünk jelzálog fedezettel lakáshitelt és szabad felhasználású hitelt is. Előbbit csak lakás vásárlására vagy építésére fordíthatjuk, míg a szabad felhasználású jelzáloghitelnél nincs megkötve a pénz felhasználásának a célja.
Hitelfelvétel esetén a finanszírozó bank javára jelzálogot jegyeznek be az ingatlanra. Ez egy olyan feljegyzés, ami bekerül a földhivatali nyilvántartásba is. Az ingatlant a banki tartozás összegéig, de egyes bankok a tartozás 120 százalékáig terhelik meg a jelzáloggal. Az ingatlant így nem lehet eladni addig, amíg a banknak járó tartozást vissza nem fizettük. Ez az eladási vagy elidegenítési tilalom.
A tilalom nem csak az eladásra, hanem cserére, ajándékozásra is érvényes. Azaz nem játszhatjuk ki a bankot, hogy eladással vagy ajándékozással más nevére játsszuk át a fedezetül felajánlott ingatlant. Amíg a bank jelzálogjoga a földhivatali nyilvántartásban szerepel, addig a bank hozzájárulása nélkül nem lehet az ingatlant értékesíteni.
Ha nem fizetjük vissza a hitelt, akkor a bank végrehajtást kezdeményezhet. Az eljárás során az ingatlant értékesítik, s a befolyó vételárból rendezik a bank felé fennálló tartozást.
Egy ingatlan vételára nem mindig jelzi annak a pontos értékét, hiszen a felek saját szempontjaik alapján el is térhetnek a piaci viszonyoktól. Ezért a bank az ingatlan értékének a megállapítását nem a szerződés alapján végzi, hanem ingatlanszakértővel felbecsülteti az ingatlan valós piaci értékét. A szakértő az ingatlan konkrét adatai mellett figyelembe veszi az ingatlanpiaci változásokat is és sajátosságokat is. Könnyen lehet, hogy ugyanazt a lakást, melyet például 60 millió forintért épített a tulajdonosa, egy nagyvárosban 90 millióra becsülnek fel, egy kistelepülésen viszont csak 50 millióra.
Az értékbecslést a bank rendeli meg, s néha ügyfélszerző akcióként a költségét is kifizeti. Általános esetben azonban az értékbecslés költségét az igénylőnek kell fizetnie.
A becsült forgalmi érték megállapítása kulcsfontosságú a felvehető hitel nagyságát illetően. A bank a becsült forgalmi érték 80 százalékáig nyújthat hitelt, de általában ennél is alacsonyabban húzzák meg ezt a határt. Ha az adott településen kicsi az ingatlanforgalom, azaz várhatóan a most vásárolt lakást nehéz lenne később értékesíteni, akkor az is gyakori, hogy csak 65-70%-ra hitelezik az ingatlant.
A hitelbiztosítéki érték azt a legalacsonyabb összeget jelenti, amennyiért a bank szerint az ingatlan mindenképpen eladható 3 hónapon belül, ha az adós nemfizetése miatt esetleg értékesíteni kellene. A hitelbiztosítéki érték tehát mindig alacsonyabb a becsült forgalmi értéknél. Új építésű, városi ingatlanok esetén ez az érték akár a becsült forgalmi érték 90-95%-a is lehet. Régebbi építésű, kevésbé frekventált elhelyezkedésű ingatlanok esetén 20-30 százalékkal alacsonyabb a forgalmi értéknél. Általában a bank a hitel összegét úgy határozza meg, hogy az nem lehet magasabb a hitelbiztosítéki értéknél.
Jövedelmünket munkáltatói, adóhatósági igazolással, vagy más, a jövedelmet folyósító szerv hivatalos igazolásával tudjuk alátámasztani.
Alkalmazottként szükségünk van:
Egyes bankok több dokumentumot kérnek, ha például az igénylő munkáltatója egy egyéni vállalkozó, vagy a munkáltatói igazolást az igénylő saját maga vagy hozzátartozója állítja ki. Kockázati tényezőnek számít az is, ha a benyújtott banki kivonatokon nem látszik a munkabér-átutalás összege, s az is, ha az ügyfél készpénzben kapja a fizetését.
Egyéni vállalkozóként jövedelmünket a NAV által kiállított jövedelem-igazolással tudjuk bemutatni. Ehhez legtöbbször csatolnunk kell vállalkozói bankszámlánk kivonatát is.
Ha valaki társas vállalkozás, bt., kft. tagja, akkor a NAV által kiállított jövedelemigazolás mellett a bank gyakran kéri a vállalkozás pénzügyi helyzetét bemutató iratokat is. Igazolnia kell, hogy a társaságnak nincs köztartozása.
Nyugdíjas igénylőnek az utolsó havi nyugdíjszelvényt és a nyugdíjas igazolványt, vagy a nyugdíj összegét megállapító határozatot kell bemutatnia.
A munkabérből, vállalkozásból, nyugdíjból származó jövedelmeket tekintjük fő jövedelmeknek. Mellette kiegészíthetjük jövedelmünket kisebb bevételi forrásokkal is, melyeket szintén számításba vehet a bank.
Ilyen kiegészítő jövedelem lehet például a
Nem fogadható el viszont az álláskeresési járadék, a tartásdíj összege és az egyszerűsített munkavállalásból, azaz alkalmi munkából származó jövedelem sem.
Régebben tartós problémát okozott, hogy míg egy nyugdíjszelvény megfelelő igazolás volt egy nagyobb összegű fogyasztási hitel felvégelére vagy lakáshitelhez kezesség vállalására is, addig ennek az összegnek a többszörösét kereső vállalkozó szinte képtelen volt hitelhez jutni a munkáltatói igazolás hiánya miatt.
Egyéni vállalkozó számára ma az előírt általános igazolási forma a NAV által kiállított jövedelemigazolás és 2-3 havi folyószámla-kivonat bemutatása. Társas vállalkozás esetén a bank kérheti a vállalkozás köztartozás-mentességének az igazolását is.
Azzal azonban számolnunk kell, hogy a bank nem minden esetben veszi figyelembe teljes összegben a NAV által igazolt jövedelmet. Több pénzintézetnél is bevett eljárás, hogy a NAV által leigazolt összegből még levonnak bizonyos százalékot vállalkozói költségek címén és az igazolt jövedelemnek csak bizonyos százalékát fogadják el.
Sok vállalkozó számára meglepetést okoz a NAV által igazolt összeg nagysága. Általában ilyenkor szembesülnek azzal, hogy hiába rendelkezik a vállalkozás magas bevétellel, a vállakozó jövedelme valójában csak a minimálbér vagy a szakképzett bérminimum.
Átalányadózó egyéni vállalkozók esetén jövedelemként az alkalmazott költséghányad levonása után fennmaradó részt igazolja az adóhatóság. Ez tehát a bevétel 60, 20 vagy 10 százaléka. Kisadózó vállalkozó jövedelme a kisadózóként megszerzett összeg 60%-a. Társas vállalkozások tagjai számára pedig a vállalkozói kivétként elszámolt összeg lesz az irányadó.
A bankokat jogszabály kötelezi arra, hogy ne engedjék eladósodni az ügyfeleiket. Olyan összegű hitelt vehetünk csak fel, melynek a havi törlesztését még nehézségek nélkül tudjuk vállalni. Ehhez a bank kötelezően hitelbírálatot végez, azaz felméri igazolható jövedelmünk nagyságát. A banki ügyintézésben az ehhez használt mutató rövidítése a JTM, azaz a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató. A JTM a hitel típusától és az igénylő jövedelmétől függő szám, mely azt mutatja meg, hogy mekkora lehet a havonta vállalt törlesztőrészlet nagysága.
A JTM számításához előbb a hitelfelvevő minden rendszeres törlesztését le kell vonni az igazolt jövedelemből. Figyelembe kell venni a lakás-, autó-, személyi hiteleket, hitelkártya-törlesztéseket egyaránt. Ha valaki adóstárs egy hitelben, akkor az adóstársak között egyenlő arányban megosztják a havi törlesztés összegét. Ügyelni kell a hitelkártyákra is: a bank által megítélt teljes hitelkeretet adósságként számolják, s annak az 5%-át veszik havi törlesztésként. Egy egymillió forintos hitelkeret tehát a számításban 50 ezer forinttal csökkenti a havi bevételünket.
Ha például valaki keres 400 ezer forintot, de van egy 60 ezer forintos autóhitele és egy 500 ezer forintos kerettel rendelkező hitelkártyája, akkor 315 ezer forint szabadon elkölthető bevétele marad. A törlesztőrészlet ennek maximum a 60%-a vagy annál kisebb összeg lehet.
Ha az igénylő jövedelme 500 ezer forint feletti, akkor forinthitel esetén a JTM értéke a havi jövedelem 60%-a lehet. Euróhitel esetén 30%, más deviza esetén a jövedelem 15%-a lehet a maximális törlesztőrészlet.
500 ezer forint alatti jövedelem esetén a forinthitel havi törlesztése nem haladhatja meg a szabadon fennmaradó jövedelem 50%-át, euró esetén a 25, más deviza esetén a 10%-át.
A fenti, maximális arányok mellett a havi törlesztőrészlet nagyságát a hitel kamatperiódusa is meghatározza. Ha a jövedelem magasabb havi 500 ezer forintnál, akkor forinthitel esetén a JTM nem haladhatja meg a jövedelem
Ha a jövedelem nem éri el a havi 500 ezer forintot, akkor kamatperiódustól függően a JTM a jövedelem 50, 35 és 25%-a lehet.
Ha tehát az igénylők igazolt jövedelme a meglévő törlesztések levonása után havi 300 ezer forint, akkor 10 évre rögzített kamatozású hitel esetén maximum 150 ezer forint lehet a havi fizetendő részlet. Öt éves kamatozás esetén 105 ezer forint lehet a részlet nagysága, változó kamatozású hitelből pedig csak akkora összeget tudnak felvenni, melynek a havi részlete nem nagyobb 75 ezer forintnál.
Az igénylő az elérhető hitel összegét adóstárs bevonásával növelheti, az adóstársak jövedelmét ugyanis egybe kell számítani. A felvehető hitel nagysága a futamidő hosszabbításával is növelhető. Ha például egy alacsonyabb jövedelemmel a JTM követelménye miatt egy adott összeg 10 vagy 15 éves futamidőre nem vehető fel, akkor a futamidő hosszabbításával csökkenteni tudjuk a havi részlet nagyságát és meg tudunk felelni a JTM előírásainak.
A JTM számításának részleteit a 32/2014 MNB rendeletben találjuk.
A bank elutasítja a hitelkérelmet, ha az igénylő nem felel meg a legfontosabb feltételeknek. A lenti lista nem teljes körű, a bankok számos más szempontot is figyelembe vehetnek:
Munkaviszonnyal, jövedelemmel kapcsolatos kizáró okok:
A jövedelem nagyságával kapcsolatos okok:
Ingatlannal kapcsolatos okok:
A fentieken túl a bankok számos más feltételt is támaszthatnak a sikeres hiteligényléshez. Ezeket csak ritkán hozzák nyilvánosságra, így az igénylő sokszor azt sem tudja, hogy miért is nem fogadták el a hitelkérelmét.
Egy jelzáloghitel általában hosszú távra szóló elköteleződést jelent. A jellemzően több millió vagy több tízmillió forintnyi felvett hitel visszafizetése legalább 10 év alatt történik meg, de még gyakoribbak a 15-20, sőt akár 30 évre szóló hitelszerződések is. A hitelt úgy kell felvennünk, hogy ne csak a mostani terheket nézzük, hanem azt is vegyük figyelembe, hogy vajon évtizedek múlva is képesek leszünk-e vállalni az akkori terheket.
Amikor egy hitelszerződést megkötünk, a bank az akkori gazdasági feltételek alapján dönti el, hogy erre a kölcsönre mekkora kamatot fog felszámítani. A kamat nagysága általában attól függ, hogy a bank milyen feltételekkel tud a pénzpiacon forrásokhoz jutni. Kedvező gazdasági körülmények esetén alacsony a kamat, a gyengélkedő gazdaság, magas infláció viszont magas kamatokat hoz.
A bank három megoldás közül választhat a hitelkamat megállapításakor:
Minél hosszabb időre rögzíti a bank a hitel kamatát, az annál kiszámíthatóbb szerződést jelent az ügyfél számára. Nem érhetik meglepetések, nem fog a havi törlesztőrészlete váratlanul megemelkedni.
Az 5-10 évre rögzített kamat azt jelenti, hogy a rögzítés időtartamán belül nem változik a törlesztőrészlet nagysága. Az 5 vagy 10 éves kamatperiódus lejárta után viszont a bank átárazza a hitelt és az akkori kamatokhoz igazítja a szerződést. Ha tehát felveszünk egy 5 évre rögzített kamatozású hitelt 15 évre, akkor az 5. és a 10. év után számíthatunk a havi törlesztés összegének akár a drasztikus megváltozására is. Ez viszont előre leírt szabályok szerint történik. Gyakorlatban a kamat annyival fog változni, amennyivel a kamatkörnyezet változott a hitelfelvétel időpontjához képest.
A változó kamatozás nem ad ilyen biztonságot. Ebben az esetben a kamatokat egy rövidebb, 3-6 hónapos időszak piaci viszonyaihoz igazítják. Ez már rövid idő alatt is jelentős növekedést hozhat a szerződésben megállapított havi törlesztőrészlethez képest.
Általában minél hosszabb kamatperiódust választunk, annál magasabb a kamat a szerződéskötés időpontjában. Mégis ez a kedvezőbb lehet, mert sokkal kisebb a későbbi növekedés kockázata, mint a rövid kamatperiódussal rendelkező, vagy változó kamatozású hiteleknél.
De vannak olyan időszakok, amikor a hosszabb kamatperiódus biztosít alacsonyabb felvételkori törlesztőrészletet. Jelenleg pont egy ilyen időszakot élünk 2022 óta.
A kamatperiódus azt az időszakot jelenti, amennyi időre a hitel kamatát a bank rögzíti. A 10 éves kamatperiódus például 10 évig változatlan törlesztőrészletet jelent azzal a kamatozással, amit a szerződésben is feltüntettek. A 10 év letelte után a kamatokat az akkori kamatkörnyezethez igazítják és azt fizetjük a következő 10 évben. Kedvező kamatkörnyezet mellett akár alacsonyabb is lehet a kamatunk az előző kamatperiódusra megállapítottnál. Előfordulhat azonban lényegesen magasabb kamat is.
Lakáshiteleknél a kamatperiódus általában 5 vagy 10 év, s gyakori a teljes futamidőre rögzített kamat is. Változó kamatozásúnak azokat a hiteleket nevezzük, melyek 12 hónapnál rövidebb idejű kamatperiódussal érhetők el.
A rövid és a hosszú kamatperiódusnak is vannak előnyei és hátrányai is.
A rövidebb kamatperiódus választása kockázatosabb megoldás. Nem tudhatjuk, hogy az elkövetkezendő években milyen változásokra számíthatunk. A hitelkamat már rövid időszakon belül is jelentősen megváltozhat. Magyarországon például 2022-ben tízszeresére nőtt a jegybanki alapkamat, ami jelentős befolyással volt a hitelek árazására is. Előnye viszont a rövid kamatperiódusnak, hogy hitelfelvételkor általában alacsonyabb kamattal számolhatunk, így az első években valószínűleg alacsonyabb lesz a havi törlesztőrészlet. Ez most a jelenlegi helyzetben, nem áll fent, mivel most a változó kamatozású hiteleknél magasabb a kamat.
Sokan emlékezhetnek a svájci frankos hitelekkel kapcsolatos válságra, amikor alacsony kamatok mellett is többszörösére növekedett az ügyfelek törlesztőrészlete. Itt a problémát viszont nem a kamat, hanem a forint árfolyamának romlása idézte elő. Forintban nyújtott hitelekkel ilyen nem fordulhat elő. Ha a bank egy meghatározott időre rögzíti a hitelkamatot, akkor az idő alatt a törlesztőrészlet nagysága nem változhat meg.
Magasabb törlesztőrészletre a kamatperiódus letelte után lehet számítani. Az 5 vagy 10 éves időszakot követően a következő periódusra a bank az akkor érvényes kamatszinthez igazítja a hitelünket és ez alapján számolja ki a következő időszak havi részleteit. Ez hozhat magával emelkedést, de a havi részlet csökkenését is, ha az akkori kamatok alacsonyabbak lesznek a mostaninál.
Az elvárt önerő mértékét a fedezetként felajánlott ingatlanok forgalmi értéke határozza meg. Jogszabály írja elő, hogy a maximális hitelösszeg nem lehet több a becsült forgalmi érték 80 százalékánál. Ha nem forintban vesszük fel a hitelt, akkor még alacsonyabb lehet a maximális hitelösszeg: euróhitelnél a forgalmi érték 50%-a, más devizánál 35%-a ítélhető meg. Ez a törvényi maximum, a bankok saját szabályai azonban ennél alacsonyabban is meghúzhatják a finanszírozhatóság határát. Tehát minimálisan 20% vagy ennél több önerő kell az ingatlan megvételéhez.
A hitel fedezeteként azonban több ingatlant is felajánlhatunk. Ebben az esetben a terhelhetőség is megváltozik, hiszen a 80%-os szabály az összes fedezetként szereplő ingatlan együttes értékére vonatkozik. Ebben az esetben a megítélhető hitel maximális összege az ingatlan vételára lehet. Kiegészítő fedezettel így akár önrész nélkül is meg lehet a kiszemelt lakást vásárolni.
A lakáshitel-előtörlesztés azt jelenti, hogy egy nagyobb összeget, általában legalább 3 havi részletet egyben visszafizetek a hitelemből. Az előtörlesztés után a bank újraszámolja a törlesztési kötelezettséget és vagy a még hátralévő futamidőt rövidíti le, vagy változatlan futamidő mellett alacsonyabb havi részleteket kell majd fizetnünk.
A végtörlesztés ezzel szemben a teljes hátralévő hitel egy összegben történő visszafizetését jelenti.
Az elő- és végtörlesztésért a bankok díjat számolhatnak fel. Az előtörlesztés díját a banki szerződések tartalmazzák és bankonként változik. Jellemzően ez egy jelzáloghitelnél törvényileg nem haladhatja meg a 1,5 százalékot. De egy fogyasztóbarát lakáshitelnél, nem haladhatja meg az 1 százalékot sem. A bankok természetesen lefele eltérhetnek ettől a számoktól, sőt el is engedhetik, vagy bizonyos összegben maximalizálhatják az előtörlesztés díját.
Ha előtörleszteni vagy végtörleszteni szeretnénk, azt a banknak előzetesen jelezni kell. Ha csak egyszerűen átutaljuk a pénzt a hitelszámlára, azt nem előtörlesztésként fogják lekönyvelni, hanem úgy veszik, mintha egyszerűen előre kifizettünk volna néhány havi törlesztőrészletet. Végtörlesztés esetén előbb jelezni kell a szándékunkat, majd a bank ad egy pontos kalkulációt arról, hogy mennyit kell fizetnünk a hitelszerződés lezárásához.
Ez a kérdés már nem aktuális, 2022. dec. 31-ig volt rá díjmentes lehetőség.
Első lépésként javasoljuk a széles körű tájékozódást, a bankok ajánlatainak a feltérképezését. Az ajánlatok értékeléséhez érdemes hiteltanácsadó segítségét is igénybe venni, hogy megtaláljuk a legkedvezőbb ajánlatot, és időt is spóroljunk. Ez az ügyfélnek nem kerül semmibe, sőt a hitelközvetítő egyedi kamatokkal a banki ajánlatoknál is jobb feltételeket tud kiharcolni az ügyfelének.
A hiteligényléssel kapcsolatban két megoldás közül választhatunk:
Ha kiválasztottuk a megvásárolni kívánt ingatlant, készítsünk pénzügyi tervet a finanszírozásra. Mérjük fel, hogy
Előzetes számításainkkal keressünk fel hiteltanácsadót vagy banki ügyintézőt és kérjünk előzetes hitelbírálatot. Ne felejtsük el, hogy a bank a hitel megítéléséhez meg kell hogy vizsgálja az ingatlan adottságait és jövedelmi viszonyainkat is. Amíg ki nem derül, hogy hitelezhetőek vagyunk-e vagy nem, addig ne kössük meg az adásvételi szerződést. A legtöbb bank elvárja, hogy az adásvételi szerződésen pontosan fel legyen tüntetve a kifizetés forrása és ütemezése, azaz pontosan meg kell nevezni, hogy melyik banktól veszünk fel és pontosan mekkora összegű lakáshitelt.
Ha úgy tűnik, hogy a bank előzetesen jóváhagyja a finanszírozást, akkor kössük meg az eladóval az adásvételi szerződést. Ingatlan adásvételi szerződést kizárólag ügyvéd előtt köthetünk.
A szerződés megkötése után nyújthatjuk be a hitelkérelmet a bankhoz. Ehhez szükség lesz
Ha a hiteligénylőn kívül a bank szükségesnek látja további adóstárs, jelzálogkötelezett bevonását, akkor az ő irataikat is be kell nyújtanunk az igényléshez. Ha a hitelt házaspár igényli, akkor a másik felet alapesetben bevonják a hitelszerződésbe. Az adóstárs kihagyására csak abban az esetben van lehetőség, ha a házastársak között házassági vagyonjogi szerződés készült, és ezt a banknak tudja a hitelfelvevő igazolni.
A bank el fogja indítani az ingatlan értékbecslését. Az értékbecslő díját a felméréskor nekünk kell kifizetnünk (egyes esetekben ezt a bank később számlára jóváírja).
Ha a bank a hitelkérelmet elfogadja, akkor a szerződést valamennyi érintett félnek alá kell írnia. Az aláírásnak közjegyző előtt kell megtörténnie. A hitelszerződést közjegyzői okiratba foglalják. A közjegyző díját az adós fizeti (a bank ezt is átvállalhatja, utólag megtérítheti).
A hitel folyósítása közvetlenül az eladó számára történik. A bank a hitelt akkor fogja folyósítani, ha az önerőt már igazolhatóan kifizettük (az önerő kifizetéséről a szerződés aláírásakor az ügyvéd állít ki egy nyilatkozatot, amit a kifizetés megtörténte után juttat el a bankhoz).
A bank a hitel ügyintézéséhez előírhatja egy nála vezetett lakossági folyószámla megnyitását. A havi részleteket erről a számláról fogják leemelni. Azt is megkövetelhetik, hogy az adós a munkabérét közvetlenül erre a számlára utaltassa a hitel törlesztése alatt.
A hiteligénylés másik útja, ha a lakás megvásárlása előtt felméretjük hitelképességünket. A bank ebben az esetben az ingatlan terhelhetőségét nem vizsgálja, csak jövedelmi viszonyainkat. Hitelbírálat után kapunk egy igazolást arról, hogy hány millió forintig vagyunk hitelképesek. Ezt követően 3-6 hónapon belül kell az ingatlant kiválasztanunk a hitelszerződés megkötéséhez.
A hitelkérelem benyújtása és a pénz folyósítása között átlagosan 1-3 hónapos idővel kell kalkulálnunk. A várakozási idő, viszont a legkisebb probléma felmerülése esetén is hetekkel hosszabbodhat.
A hitelkérelem benyújtása után akkor kezdődik el a hitelbírálat, ha az ehhez szükséges valamennyi dokumentum rendelkezésre áll. A folyamat elindítása után megtörténik az értékbecslés és a benyújtott iratok ellenőrzése is. A bank munkatársa például telefonon ellenőrzi a benyújtott jövedelemigazolás valódiságát, s hosszú időre visszaveti a bírálatot, ha nem találják meg a munkahelyi illetékest. Gyakran előfordul az is, hogy a helyi ügyintéző nem kér be egy-egy nyilatkozatot, melyet azonban a bírálatot a budapesti központban végző munkatárs hiányként értékel. Ilyen esetben a hiányzó iratok pótlása is megállítja a folyamatot. A hitelbírálat legrövidebb ideje így legalább 2-3 hét, ami a hiánypótlásokkal 5-6 hétre is hosszabbodhat.
A pozitív bírálat után sor kerül a szerződés aláírására, majd az önrész kifizetésére. A bank a hitel összegét az önrész kifizetésnek igazolása után utalja, általában 2-3 hét alatt.
A hiteligényléshez az igénylőnek, az adóstársaknak és a kezeseknek is be kell mutatni az alábbiakat:
Az iratokról hiteligényléskor a bank jogosult másolatot is készíteni, ehhez az igénylő beleegyezését kérik.
Alkalmazottként a bank által meghatározott nyomtatványon kell a munkáltatói jövedelemigazolást kitölteni és beadni. Emellett kérni fognak legalább 2, esetleg 3 havi folyószámla-kivonatot is, melyen fel van tüntetve a munkabér átutalása.
Számlakivonatként a bank a papíron kiküldött kivonat eredeti példányát kéri, másolatot nem fogadnak el. Ha számlakivonatot csak elektronikusan kapunk, akkor az eredeti példányt az internetbankból tudjuk letölteni.
A kiadott jövedelem-igazolásnak tartalmaznia kell, hogy munkaviszonyunk legalább 3 hónapja fennáll és nem állunk próbaidő vagy felmondás alatt. A határozott idejű munkaviszonyról szóló igazolást nem minden esetben fogadja el a bank.
Amennyiben valamilyen kiegészítő jövedelmet is szeretnénk beszámítani, akkor annak igazolásához a folyósító, kifizető szerv igazolását kell beszereznünk (pl. GYES, családi pótlék).
Nyugdíjas igénylő esetén az utolsó havi nyugdíjszelvényt és a nyugdíj összegét megállapító határozatot, vagy nyugdíjas igazolványt kell bemutatnunk.
Vállalkozóként be kell mutatnunk
Vállalkozás esetén elvárás a legalább egy éves folyamatos működés, illetve több esetben az egy teljes lezárt üzleti év. A vállalkozás nem állhat felszámolás vagy csődeljárás alatt.
A hitelkérelem befogadásához a bank kérni fogja
Előfordul, hogy a bank a hitel folyósításához kötelezővé teszi életbiztosítás vagy lakásbiztosítás megkötését. Ez esetben a biztosítás megkötését a folyósítás előtt igazolni kell.
Természetesen igen. Igényelhető a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK), a Babaváró Hitel valamint élhetünk az áfa-visszaigénylés lehetőségével is új lakás vagy ház vásárlásra, építése esetén.
A CSOK összege hitelvételkor önerőként vehető figyelembe. Ha meglévő gyermek után igényeljük a támogatást, akkor annak a teljes összege önerőnek számít. Ha azonban vállalt, tervezett gyermek után igényeljük az összeget, akkor egyes bankok csak az összeg egy részét fogadják el önerőként.
Másik hitelt nem számíthatunk be önerőként, kivételt képez azonban ez alól a támogatott Babaváró Hitel. Ez a támogatás 10 millió forint szabad felhasználású, kamatmentes hitelösszeget jelent, így akár azt is megtehetjük, hogy a Babaváró összegét önrészként hozzátesszük a lakás árához. Jó tudni azonban, hogy ha a lakáshitelt a Babaváró felvételét követő 90 napon belül igényeljük, akkor csak az összeg 75%-a fordítható erre a célra. Azt azonban megtehetjük, hogy a Babaváró igénylése után várunk 3 hónapot, s csak ezt követően adjuk be lakáshitel-igénylésünket. Ekkor már a teljes összeget felhasználhatjuk önrészként is.
2022 szeptembere óta majdnem a felére, 13 százalékról 7,25 százalékra csökkent a jegybanki alapkamat Magyarországon. Elemzők június végére a 6,5-7 százalékot is elképzelhetőnek tartják, ami
Ha a hegy nem megy Mohamedhez, Mohamed megy a hegyhez, tartja a mondás. Nagy Márton a miniszterelnök gazdasági főtanácsadója kilátásba helyezte a kamatstop meghosszabbítását is
Kapcsolódva a korábbi bejegyzésemhez, ami változó hitelek kamatstopjáról szól, találtam egy érdekes MNB statisztikát, ami nem százalékosan, hanem abszolút értékben forintra pontosan megmondja, hogy mit
Tegnap a miniszterelnök bejelentette, hogy a változó kamatozású hitelek kamatát az októberi szinten rögzítené, ezzel “megmentve” a hiteleseket az emelkedő kamatoktól. Felületesen és rövid távon
A 2008-as válság komoly gondot okozott a kelet-közép-európai régiónk bankjainak is. Állami mentőcsomagok, tőkeemelések, és csődök sorozata jellemezte a válságot követő időszakot, ami a bankok
Az egyenlőség átka Magyarországon dübörög az ingatlanpiac. A lakásárak rengeteget emelkedtek az utóbbi időben, ezért egyre nagyobb arányban van szükség banki finanszírozásra. Ezt a cikket
A befektetési és hitelszakértő.
Pénzt és időt spórolunk ügyfeleinknek.
Minden jog fenntartva: creditor.hu © 2023
