Gazdaság
Itt az idő fix hitelre váltani! Mohamed és a hegy esete.
Ha a hegy nem megy Mohamedhez, Mohamed megy a hegyhez, tartja a mondás. Nagy Márton a miniszterelnök gazdasági főtanácsadója kilátásba helyezte a kamatstop meghosszabbítását is
A vissza nem térítendő CSOK-támogatás mellett a legalább kétgyermekes családok egy igen kedvezményes kamatozású lakáshitelt is igényelhetnek. A hitelt csak a CSOK-hoz kapcsolódva lehet felvenni maximum 25 évre. Kamatozása az állami támogatásnak köszönhetően fix 3 százalékos. A hitel új lakás építésére vagy vásárlására, használt lakás vásárlására használható fel.
CSOK-hitel jellemzői
A CSOK-hitel lényege, hogy az állam a CSOK-ot is igénybe vevő jogosultak lakásszerzését a vissza nem térítendő kedvezmény mellett egy visszatérítendő támogatással, államilag támogatott lakáshitellel is segíti.
A CSOK-hitelhez a banknak 5 évre rögzített kamatozású hitelt kell nyújtania. Az állam kamattámogatást nyújt ehhez a kiválasztott lakáshitelhez, így annak az éves kamata mindig fix 3% marad. A hitel futamideje alatt a támogatott időszak 25 év lehet. Ha a hitel futamideje ennél hosszabb, akkor a fennmaradó időre piaci kamatot kell az ügyfélnek fizetnie.
CSOk-hitel mire igényelhető?
Mivel a hitelt a CSOK igényléséhez kötik, ezért ugyanazokra a lakáscélokra vehet igénybe, amire a vissza nem térítendő támogatás:
- új és használt lakás megvásárlásához
- új lakás építéséhez
- a falusi CSOK keretében használt lakás vásárlásához és felújításához vagy bővítéséhez
- a falusi CSOK keretében meglévő lakás vagy ház felújításához vagy bővítéséhez.
CSOK-hitel összege
A felvehető hitelösszeg a gyermekek számától függ. Egy meglévő gyermek esetén még nem igényelhető a támogatás. Két gyermek esetén a hitel összege 10 millió forint, három gyermek esetén 15 millió forint lehet. Ettől egyedül a falusi CSOK keretében a meglévő lakás vagy ház felújítására nyújtható kölcsön tér el: ebben az esetben 2 gyermek után maximum 5 millió, 3 vagy több gyermek után 7,5 millió forint igényelhető.
Megelőlegezett CSOK mellé igényelt hitel
A CSOK-hitel úgy is felvehető, hogy a gyermekek még nem születtek meg, és a házaspár az úgynevezett megelőlegezett CSOK-támogatást fogja felvenni. Gyakran előfordul, hogy a gyermekek nem, vagy nem a vállalt számban születnek meg. Ilyen helyzetben a vissza nem térítendő támogatást az államnak vissza kell fizetni. De mi a helyzet a hitellel?
Ha a vállalt számú gyermek nem születik meg, akkor az igénylő elveszíti a kamattámogatásra való jogosultságát. A hitelt ettől kezdve piaci kamatozással kell tovább fizetni. A kamattámogatás addig igénybe vett teljes összegét a folyósítástól kezdődően az államnak vissza kell fizetni késedelmi kamattal növelten. Ennek mértéke jelenleg maximum 5% lehet.
A CSOK mint önerő
Egy átlagos lakáshitel felvételéhez a bankok legalább 20 százalékos önerőt követelnek meg az igénylőtől. A jó hír, hogy önerő nem csak a saját zsebünkben lévő készpénz lehet, hanem annak tekinthetjük a CSOK vissza nem térítendő támogatását is.
A meglévő gyermekek után járó vissza nem térítendő támogatást egy az egyben önerőnek tekinthetjük. Így például három gyermek esetén az igényelhető 15 milliós támogatott hitel mellé máris számolhatunk a 10 millió forintos vissza nem térítendő CSOK-kal, mint önerővel.
Megelőlegezett CSOK, azaz vállalt gyermekek esetén nem minden bank fogadja el önerőnek a kapott támogatást. A bankok ilyen esetben csökkentik a felvehető összeg nagyságát, mert úgy tekintik a vállalt gyermek után kapott CSOK-ot, mint visszafizetendő kötelezettséget.
A CSOK-hitel feltételei
A támogatott hitel csak a CSOK igénylése mellett vehető fel. A hitelfelvevőnek ugyanazokat a feltételeket kell teljesítenie, mint a CSOK esetében, ám mellette a bank hitelbírálatán is sikeresen kell szerepelnie.
Személyi feltételek
A támogatott hitelt a CSOK-hoz hasonlóan házastársak, élettársak és egyedülállók vehetik igénybe, akik legalább 2 gyermeket nevelnek.
A gyermek lehet
- az igénylő pár vagy egyedülálló szülő saját gyermeke
- örökbefogadott gyermek
- az a nem vérszerinti gyermek, akinek a szülei meghaltak, ő pedig az igénylővel legalább egy éve már közös háztartásban, az ő gyámsága alatt él
- együtt élő pár tagjainak korábbi házasságából született, nem közös gyermekei
- még meg nem született magzat a várandósság 12. hetétől, vagy
- 25 év feletti, legalább egy éve megváltozott munkaképességű fiatal.
A hitel megelőlegezett CSOK mellé is igényelhető, azaz a vállalt gyermek vagy gyermekek is beleszámítanak a létszámba. Ebben az esetben az igénylő csak házaspár lehet és legalább az egyik félnek 40 évesnél fiatalabbnak kell lennie.
A hitel személyi feltételei a vissza nem térítendő támogatással azonosak. Az igénylőnek
- magyarországi lakcímmel és érvényes társadalombiztosítással kell rendelkeznie
- idősebbnek kell lennie 18 évesnél
- feltétel a büntetlen előélet
- nem lehet köztartozása
- az igénylés időpontjában nem lehet a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR) nyilvántartott késedelmes tartozása
- megfelelő jövedelemmel kell rendelkeznie és
- az elmúlt 5 évben nem kötelezték jogtalanul felvett CSOK visszafizetésére.
Ha az igénylőnek két gyermeke van, akkor azt kell igazolnia, hogy legalább 180 napos folyamatos biztosítással rendelkezik. Ha a 180 napot több jogviszonyból tudja csak igazolni, akkor azok között legfeljebb 30 napnyi szünet fogadható el. Ha három, vagy több gyermek után igényli a CSOK-ot és a hitelt, akkor legalább 2 éves folyamatos jogviszony igazolását kell bemutatni.
Aki pedig a hitelt a falusi CSOK-hoz kapcsolódva veszi fel, annak két gyermek esetén 1 éves, három vagy több gyermek esetén már 2 éves biztosítotti jogviszonyt kell bemutatnia.
Jövedelemre vonatkozó feltételek
Míg a vissza nem térítendő CSOK-támogatást alanyi jogon veheti igénybe mindenki, akinek gyermekei vannak, a támogatott hitel már hitelképességhez, bírálathoz kötött. Ugyanazokat a feltételeket kell teljesíteni, mint más lakáshitel esetén.
Az igénylőnek rendelkeznie kell rendszeres havi jövedelemmel, melyből képes a havi törlesztőrészletek kifizetésére. Az elbíráláshoz a banknak jövedelemigazolásokat kell benyújtani:
- munkaviszonyban állóknak a bank saját nyomtatványán a munkáltató által kiállított jövedelemigazolást kell igényelniük. Igazolni kell azt is, hogy az igénylő nem áll próbaidő vagy felmondás alatt és munkaviszonya legalább 3 hónapos.
- Egyéni és társas vállalkozónak a NAV által kiállított jövedelemigazolást kell igényelnie, továbbá igazolást arról, hogy a vállalkozásnak nincs köztartozása. A legtöbb bank elvárja, hogy a vállalkozás legalább egy teljes, lezárt évvel rendelkezzen.
- Be kell mutatni az igénylő lakossági bankszámla-kivonatait az utolsó 2 vagy 3 hónapról a bank előírásának megfelelően.
- Nyugdíjas igénylő esetén az utolsó havi nyugdíjszelvényt és a nyugdíj összegét megállapító határozatot fogják kérni.
Egyéb, kiegészítő jövedelmek, mint például a GYES, GYED, családi pótlék, ösztöndíj, osztalék esetén a folyósító szerv igazolását kell bemutatni a jövedelem nagyságáról.
A hitelbírálatot a bank a JTM, azaz a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató figyelembevételével végzi. A JTM egy jogszabályban rögzített arányszám, ami azt mutatja meg, hogy az igénylő jövedelmének hány százalékát szabad a havi törlesztőrészletre fordítani. Havi 500 ezer forint jövedelem felett ez forint alapú, legalább 10 év fix kamattal nyújtott jelzáloghitelnél 60%, alatta 50% lehet (a hitelt közösen igénylő házaspárok, adóstársak jövedelmét egybe kell számítani). Ha tehát az ügyfél és házastársa együttes nettó jövedelme a meglévő havi törlesztések levonása után például 300 ezer forint, akkor olyan hitelt vehetnek fel, aminek a havi törlesztése nem lesz több 150 ezer forintnál. Ha a jövedelmük a tartozások levonása után 600 ezer lesz, akkor 360 ezer forintig mehetnek el havi törlesztésben.
Ha a házaspár 25 évre szeretné felvenni a 3 gyermek után járó maximális összeget, a 15 millió forintos CSOK-hitelt, akkor körülbelül havi 71 ezer forintos törlesztőrészlettel kell számolniuk. Ehhez 142 ezer forintos havi tiszta jövedelem igazolására van szükség.
A jövedelem számításánál azonban figyeljünk arra, hogy az igazolt bevételből le kell vonni minden havonta fizetendő kötelezettséget. Ha van bármilyen más hitelünk, kölcsönünk, hitelkártyánk, akkor az azokra törlesztendő havi összegeket le kell vonni az igazolt bevételből.
Adóstárs bevonása
Ha a CSOK-ot felvevő igénylők jövedelme nem elég a hitel felvételéhez, akkor a bank szükségesnek láthatja adóstárs bevonását. Adóstárs ebben az esetben olyan személy lehet, aki
- a megvásárolni kívánt ingatlanban nem fog tulajdonrészt szerezni
- az igénylők legalább egyikének közeli hozzátartozója, továbbá
- nyilatkoznia kell arról, hogy nem kötött és a jövőben sem fog kötni másik CSOK-hitelszerződést.
Ingatlanra vonatkozó feltételek
Általános szabály, hogy a lakáshitel összege nem haladhatja meg a fedezetül szolgáló ingatlan becsült értékének a 80%-át. A ténylegesen felvehető hitelösszeg ennél még alacsonyabb. A bankok a folyósítható összeget az úgynevezett hitelbiztosítási értékhez kötik (ez azt a minimális összeget jelenti, amennyiért biztosan el lehet adni az ingatlant). A hitelbiztosítási érték akár 30%-kal is alacsonyabb lehet a forgalmi értéknél. Általában ez a folyósítható hitel felső határa. Mindez azt jelenti, hogy a 15 milliós kölcsön felvételéhez legalább 20-21 millió forintos ingatlanra van szükség. Igaz, hogy mivel ezt a hitelt a CSOK-hoz kapcsolva lehet csak felvenni, ezért a 15 milliós összeghez mindenképpen kapcsolódik a 3 gyermek után járó 10 milliós vissza nem térítendő támogatás is. A család így máris 25 millió forint támogatással tud gazdálkodni.
Az ingatlannak ezen felül lakhatásra alkalmasnak kell lennie. Lényeges az elvárt alapterületre vonatkozó feltétel.
Használt lakás esetén
- 2 gyermeknél 50
- 3 gyermeknél 60
- 4 vagy több gyermeknél a lakásnak legalább 70 négyzetméternek kell lennie.
Új lakás esetén
- 2 gyermeknél 50
- 3 vagy több gyermek esetén 60 négyzetmétert kell igazolni.
Új építésű ház esetén
- 2 gyermeknél 80
- 3 vagy több gyermeknél 90 négyzetméteresnek kell legalább lennie a megvásárolt ingatlannak.
A CSOK-hitel segítségével vásárolt ingatlanban kizárólag a támogatott személyek rendelkezhetnek tulajdonrésszel. Ha házastársak vagy élettársak veszik fel a támogatást, akkor mindkettőnek tulajdonossá kell válnia a lakásban. A tulajdonrészek arányát nem köti ki a rendelet, nem kell egyforma nagyságúnak lenniük.
Kiskorú gyermek akkor kerülhet a tulajdonosok közé, ha egyik vagy mindkét szülője elhunyt, az életben maradt szülő, vagy gyám pedig a támogatás felhasználásával vásárol új lakást. Ebben az esetben a gyermek is tulajdonossá válhat ebben a lakásban (a tulajdonszerzéshez kell a gyámhivatal engedélye is).
Figyelni kell az összeférhetetlenségi követelményekre. Az igénylő közeli hozzátartozója vagy élettársa nem lehet a lakás eladója. Ha a lakást vállalkozástól vásároljuk, akkor az igénylő nem lehet ezzel a vállalkozással tulajdonosi kapcsolatban. Új építésű ingatlan esetén az igénylő nem lehet tulajdonosa a kivitelező cégnek. Ha a kivitelező egyéni vállalkozó, akkor nem lehet az igénylő közeli hozzátartozója vagy élettársa.
Egyéb feltételek, követelmények
A támogatás igénylői vállalják, hogy a CSOK felvétele után legalább 10 évig a támogatásból vásárolt ingatlanban fognak lakni. A lakhatást a vásárlás után lakcímkártyával kell igazolniuk.
Az ingatlanra 10 éves időtartamra jelzálogot kell bejegyezni. Ez lesz a támogatás és a hitel fedezete. A zálogjog bejegyzése elidegenítési és terhelési tilalommal jár. Azaz a lakást ez idő alatt csak a bank engedélyével lehet eladni vagy más jelzáloghitelhez fedezetként felajánlani.
Lakáscsere, költözés
Életszerű, hogy a hitel akár 25 éves futamideje alatt megváltoznak a körülmények és a család másik ingatlanba szeretne tovább költözni. Azonban sem a CSOK, sem a hitel nem vihető át másik ingatlanra. Ilyenkor azt a megoldást választhatjuk, hogy önként visszafizetjük a még hátralévő hitelösszeget, illetve, ha a 10 éves időtartamon belül vagyunk még, akkor a CSOK összegét is. A visszafizetés után szabadon értékesíthetjük az ingatlant, majd az új lakás megvásárlásához újra igényelhetjük a támogatásokat. Természetesen ez új jogosultsági vizsgálattal és hitelbírálattal jár, azaz az új igénylés időpontjában is meg kell felelnünk a jogosultsági feltételeknek.
Gyakori kérdések a CSOK-hitelről
A hitel megítéléséhez több feltételt kell teljesíteni, mint a vissza nem térítendő támogatáshoz. Míg a vissza nem térítendő támogatás, a CSOK gyakorlatilag mindenkinek jár, akinek gyermeke van és rendelkezik biztosítással, addig a hitel felvételéhez rendszeres jövedelemmel is kell rendelkezni. A bankok hitelbírálatot is végeznek és csak akkor ítélik meg a támogatott hitelt, ha igazolható jövedelmünk elegendő a havi törlesztőrészletek kifizetéséhez.
Igen. A meglévő gyermekek után kapott támogatást minden esetben teljes összegen önrészként számolhatjuk a hitel mellé. A vállalt gyermekek után kapott megelőlegezett támogatást viszont nem minden bank fogadja el teljes egészében önrészként.
Az állami kamattámogatás olyan hitelhez kapcsolódik, aminek a bank 5 évente módosíthatja a kamatozását. Ez azonban a hitelfelvevőt nem érinti. Az állami kamattámogatás mindig éppen akkora, hogy az ügyfélnek fix 3%-os kamatot kelljen fizetnie egészen a futamidő végéig.
Nem, a kamattámogatott hitel igénylésének a feltétele a CSOK igénylése. A vissza nem térítendő támogatás felvétele nélkül a hitelt sem igényelhetjük.
A CSOK-hitel elvi maximális összege 2 gyermekre 10, három gyermekre 15 millió forint. A ténylegesen felvehető hitelösszeg függ a megvásárolni kívánt ingatlan értékétől és az igénylők igazolható jövedelmétől.
Általános szabály, hogy a felvehető hitel az ingatlan értékének a 80%-áig terjedhet. A bankok azonban általában ennél alacsonyabb összeghez, a hitelbiztosítéki értékhez kötik a maximális felvehető összeg nagyságát.
További korlátot az igazolt jövedelem nagysága jelent. A hitel havi törlesztőrészlete nem lehet nagyobb, mint az igazolható havi jövedelem 50 vagy 60 százaléka (60% akkor lehet, ha a havi jövedelem 500 ezer forint feletti).
Fel lehet venni másik, piaci lakáshitelt is a támogatott hitel mellé, ha az ingatlan forgalmi értéke és az igénylők jövedelme ezt lehetővé teszi. Ha van akkora jövedelmünk, hogy az 50 vagy 60%-os maximális arányba a piaci hitel felvételével együtt is beleférünk, akkor nincs elvi akadálya a hitelfelvételnek.
Nem, legalább két gyermekre van szükség a CSOK-hitel igényléséhez. Igénybe lehet venni azonban a megelőlegezett támogatást, azaz felvehetjük a CSOK-ot vállalt gyermekre vagy gyermekekre is. Ebben az esetben a megelőlegezett támogatás mellé felvehető a CSOK-hitel is. Az összeget ekkor a vállalt gyermekek száma határozza meg.
Ha a megelőlegezett támogatás ellenére a vállalt gyermek határidőre nem születik meg, akkor az addig igénybe vett kamattámogatás összegét vissza kell fizetni. Tehát ilyenkor a bank a 3%-os támogatott és a valós piaci kamat közötti különbséget számítja fel a kölcsön folyósításától kezdődő teljes időre. Mindezt legfeljebb 5%-os késedelmi kamattal növelten, egy összegben kell megtéríteni a gyermekek születésének előírt határidejét követő 120 napon belül.
